SI PUÒ VENDERE LA CASA FAMILIARE PER NON FARLA ASSEGNARE ALLA MOGLIE?

A cura dell’Avv. Maria Luisa Missiaggia e dell’Avv. Maria Giulia Fenoaltea

 Buongiorno avvocato, il mio matrimonio è finito, ed ho scoperto che mio marito vuole vendere la casa familiare per impedirmi di restarci con nostro figlio post separazione, può farlo?

Gentile signora, la sua domanda è molto interessante poiché mette in luce molti aspetti che devono essere approfonditi.

Quando due genitori decidono di separarsi devono pensare velocemente alla loro organizzazione futura. Possono accordarsi sulle modalità di gestione dei figli post separazione oppure possono lasciare che un giudice decida per loro.

La casa familiare, ossia il luogo dove i coniugi hanno stabilito la loro vita, continuerà ad essere abitata dal genitore con il quale verranno collocati prevalentemente i figli, salvo diversi accordi fra le parti.

L’istituto dell’assegnazione della casa familiare, non segue il titolo di proprietà dell’immobile, pertanto anche se la casa è di proprietà del marito potrebbe essere assegnata alla moglie nell’interesse dei figli minorenni ovvero maggiorenni ma non economicamente autosufficienti.  Inoltre, l’assegnazione non è un diritto reale e quindi essa non impedisce la vendita, né è opponibile ai terzi creditori. Chiaramente all’acquirente sarà sempre opponibile il diritto dell’assegnatario ad utilizzare il bene, finché ne sussistano i presupposti di legge, ossia la convivenza con figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti.

In altre parole, chi acquista un immobile che il giudice ha assegnato alla ex del proprietario, acquista un immobile occupato, ossia acquista la proprietà ma non può entrare nel possesso. Viceversa, senza il titolo di assegnazione nulla impedisce al proprietario di vendere la casa familiare e trasferirne anche il relativo possesso.

È necessario trascrivere il diritto di assegnazione della casa familiare?

Assolutamente si, poiché se un coniuge è proprietario esclusivo della casa assegnata all’altro coniuge, può venderla o donarla a terzi anche durante o dopo la separazione, ma l’acquirente deve rispettare il diritto di abitazione del genitore assegnatario della casa familiare, fino alla cessazione del suo diritto, mentre in assenza di trascrizione tale obbligo avrà una durata di soli nove anni dalla donazione o dalla vendita.

Pertanto, tornando al quesito iniziale, ossia se sia possibile vendere la casa familiare per sottrarla alla assegnazione della ex, dobbiamo rispondere affermativamente. Si, è possibile vendere la casa di proprietà in assenza di un provvedimento di assegnazione.

Tuttavia, dimostrando che l’atto di vendita o donazione è stato compiuto per realizzare un fatto illecito, ossia sottrare l’abitazione all’assegnazione della casa familiare, si verrebbe a realizzare un abuso del diritto.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 26541/21 del 30 settembre 2021 in un caso analogo a quello summenzionato, ha chiarito che: “l ’abuso del diritto delinea l’utilizzazione alterata dello schema formale del diritto, finalizzata al conseguimento di obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal Legislatore. È ravvisabile, in sostanza, quando, nel collegamento tra il potere di autonomia conferito al soggetto ed il suo atto di esercizio, risulti alterata la funzione obiettiva dell’atto rispetto al potere che lo prevede. Come conseguenza di tale, eventuale abuso, l’ordinamento pone una regola generale, nel senso di rifiutare la tutela ai poteri, diritti e interessi, esercitati in violazione delle corrette regole di esercizio, posti in essere con comportamenti contrari alla buona fede oggettiva. E nella formula della mancanza di tutela sta la finalità di impedire che possano essere conseguiti o conservati i vantaggi ottenuti”.

 

In conclusione, per rispondere alla signora, l’ex marito potrebbe alienare la casa familiare prima dell’assegnazione della stessa, tuttavia, procedendo con un’azione giudiziaria e dimostrando il compimento dell’abuso del diritto, si potrebbe limitare l’immissione nel possesso della casa del terzo acquirente, qualora anche quest’ultimo sia in mala fede.

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