L’avvocato risponde
Missiaggia: tutela del coniuge di fronte a terzi acquirenti
In ambito di separazioni, l’assegnazione della casa familiare al coniuge appare un argomento complesso e delicato che necessita della massima attenzione.
L’ordinanza della Corte di Cassazione con n. 9990 (depositata il 10 aprile 2019) chiarisce sul tema specificando che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale determina una posizione di detenzione qualificata a favore del coniuge assegnatario, essendo diretto a tutelare l’interesse dei figli che risiedono nella cosiddetta residenza familiare.
“Si tratta di un diritto opponibile a terzi che abbiano acquistato successivamente una posizione giuridica non compatibile con quella del coniuge assegnatario, così la Cassazione, Sezioni Unite, 11096/2002” – spiega l’avvocato Maria Luisa Missiaggia, esperta di diritto di famiglia – “ “Il coniuge che vive con i figli di età minore o maggiorenni non autonomi economicamente può, pertanto, opporsi verso terzi acquirenti solo se essi abbiamo acquistato il bene immobile con una clausola di rispetto e siano a conoscenza della situazione abitativa in essere. Ciò vale anche se gli acquirenti abbiano stipulato un contratto di comodato con coloro che occupavano l’abitazione”.
Per la Cassazione, inoltre, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, in quanto avente data certa, è opponibile al terzo acquirente in data successiva, per la durata di nove anni dalla data di assegnazione, sia che il provvedimento giudiziale sia stato o meno trascritto nei registri immobiliari.
Vi sono casi concreti a cui riferisi?
“Diverse le ipotesi determinate in casi concreti secondo la Cassazione” – sottolinea il legale – “se, ad esempio, l’immobile è di proprietà esclusiva del coniuge estromesso, oppure se l’immobile risulti in comunione indivisa tra coniugi”.
Nell’elenco tracciato dalla Cassazione sono presenti altre combinazioni: se l’immobile è di proprietà di un terzo, concesso in locazione o comodato ad entrambi i coniugi o solo a quello, poi estromesso; se l’immobile è di proprietà esclusiva di un coniuge poi da questo alienato in favore di un terzo in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione.
Chiude l’elenco delineato, il caso in il bene l’immobile – già concesso in comodato per le esigenze abitative familiari al coniuge poi estromesso – venga alienato dal comodante proprietario ad terzi in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione.
In che modo si può tutelare il coniuge assegnatario?
“Va ricordato” – afferma l’avvocato Missiaggia – “che la Suprema Corte ha ribadito il principio consolidato secondo cui l’assegnazione della casa familiare non tuteli il coniuge collocatario, ma solo i figli che non devono patire la separazione dei genitori nella loro quotidianità e sviluppo di crescita”.
Inerente ai primi due casi, il bilanciamento degli interessi contrapposti va attuato alla stregua del dovere di solidarietà tra i coniugi. “Parliamo di momentanea compressione del godimento dell’immobile destinato a casa familiare, nei confronti del coniuge proprietario escluso, in virtù del provvedimento di assegnazione. Ciò può influire, anzi deve influire, sulla quantificazione del contributo di mantenimento da determinare”, precisa Missiaggia.
Il diritto di godimento del coniuge assegnatario prevale su quello del coniuge comproprietario non assegnatario, mentre, se il provvedimento di assegnazione è precedente alla stipula dell’atto di alienazione in favore del terzo, a quest’ultimo sarà opponibile il vincolo di destinazione del bene, derivante da atto di data certa.
Nel caso in cui l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento del terzo precede l’adozione del provvedimento di assegnazione, bisognerà accertare se l’acquirente abbia espresso l’intenzione di subentrare nel preesistente rapporto di comodato, inserendo nell’atto di acquisto la clausola di rispetto, oppure abbia voluto concludere – con almeno uno dei coniugi – un contratto attributivo di un nuovo titolo di godimento. In caso contrario, né il comodato stipulato inter alios, né il provvedimento di assegnazione avente data certa successiva a quella dell’atto di acquisto, potranno essere opponibili al terzo.
“La tutela del coniuge deve essere sempre garantita” – chiosa l’avvocato Missiaggia – “Allo stesso modo, anche l’acquirente necessita di tutela nel caso in cui non fosse stato a conoscenza della situazione abitativa ed avesse acquistato in tempi precedenti all’assegnazione trascritta nella qualità di acquirente in buona fede”.
Lo Studio Missiaggia si occupa di problemi legati alla famiglia e fornisce supporto in tema di separazioni e divorzi tramite consulenza legale online.
provvedimento n. 8985 del 2024 Trib. Roma
